10 أنواع لـ مخاطر الاستثمار العقاري يجب عليك معرفتها قبل الشراء

10 أنواع لـ مخاطر الاستثمار العقاري يجب عليك معرفتها قبل الشراء

لطالما جذبت الاستثمارات العقارية أولئك الذين يسعون إلى بناء ثروة. 

يكمن جاذبية العقارات في إمكانية تدفق النقد، والفوائد الضريبية، وتقدير الممتلكات مع مرور الوقت. 

لكن مثل أي استثمار، يأتي مع مجموعة المخاطر الخاصة به التي يجب أن تكون كمستثمر على دراية بها ومستعد لإدارتها.

في الحقيقة، يتجه العديد من المستثمرين الطموحين نحو المكافآت المحتملة للاستثمار العقاري، ولكن ربما لا يفهمون تمامًا التحديات التي تأتي معه. 

التي تتلخص بـ:

  • تقلبات السوق.
  • مشاكل العقارات.
  • التغييرات التشريعية.
  • مشاكل المستأجرين.

ويقدم الاستثمار العقاري مجموعة فريدة من المخاطر التي يمكن أن تفاجئ حتى المستثمرين ذوي الخبرة.

في هذه المقالة، شركة حصتك ستغطي أهم أنواع مخاطر الاستثمار العقاري التي يجب أن يكون على دراية بها كل مستثمر عقاري. 

من خلال فهم هذه المخاطر المحتملة وتعلم استراتيجيات التخفيف منها، يمكنك زيادة فرص نجاحك في استثماراتك.

 

أنواع مخاطر الاستثمار العقاري في السعودية: تجنبها في العقارات السعودية

تعددت أنواع مخاطر الاستثمار العقاري في السعودية في عام 2024 شاملة خطر السوق العام وموقع العقار، بالإضافة إلى المخاطر التشريعية والملكية، وصولًا إلى مخاطر المالية والسيولة.

 ففي حالة كنت تفكر في الدخول إلى عالم الاستثمار العقاري، فإليك عوامل مخاطر الاستثمار العقاري التي يجب أن تأخذها في الاعتبار كجزء من تحليلك.

ولضمان استثمار ناجح 100% بعيدًا عن المخاطر قم بالاستثمار مع شركة حصتك للعقارات نظرًا لما تقدمه من مميزات من خلال استثمارك معنا مثل:

  • تملك حصة بكيان عقاري مدر للدخل ابتداءًا من 500 ريال سعودي (Saudi riyal) فقط.
  • تملك حصتك العقارية رقميًا، وقم بإدارة ملفك من خلال موقعنا الإلكتروني.
  • امتلك حصتك دون متاعب لأننا سنتكفل بجميع المهام (تولّي عمليات البيع، التحقق من المستأجرين، إدارة العقارات)

 

تواصل معنا الآن وانضم إلى آلاف المستثمرين الأثرياء في السعودية

خطر السوق العام (General market risk)

يرتبط الاستثمار العقاري بالتقلبات التي يمكن أن تؤثر على قيم العقارات وعائدات الإيجار.

كما يمكن أن تسبب دورات الركود الاقتصادي تغييرات كبيرة في سوق الإسكان، لذلك خلال فترة الركود الاقتصادي، قد تنخفض قيم العقارات بسبب انخفاض الطلب على الإسكان الناجم عن فقدان الوظائف وانخفاض ثقة المستهلك وتشديد معايير الإقراض. 

وقد ينخفض أيضًا الطلب على الإيجار لأن الناس يعطون الأولوية للنفقات الأخرى.

 

نصائح شركة حصتك للتخفيف من هذا النوع من مخاطر الاستثمار العقاري:

 

  • تتبع المؤشرات الاقتصادية ودورة السوق.
  • تجنب الاقتراض الكثير في ذروة السوق.
  • احتفظ بـ مخزونات نقدية في حالة انخفاض السوق لتجنب البيع بسعر منخفض.
  • تنويع الاستثمارات عبر الأسواق وأنواع العقارات.

 

خطر الموقع العقاري (Real estate site risk)

تتأثر جاذبية وقيمة عقارك الاستثماري بالموقع والعوامل الإقليمية لموقع العقار. التي تتمثل بـ:

  • معدلات الجريمة.
  • وجود المدارس.
  • الوصول إلى وسائل النقل.
  • قرب المرافق العامة.

جميع هذه العوامل تؤثر بشكل كبير على جاذبية العقار الاستثماري. 

كما تؤثر العوامل الإقليمية مثل النمو الوظيفي والاتجاهات السكانية وتطوير البنية التحتية أيضًا على العرض والطلب على الإسكان.

 

نصيحة شركة حصتك لتجنب هذا الخطر:

 

  • قم بإجراء بحث حول ديناميات الموقع مثل فرص العمل وخطط التنمية.
  • قم بزيارة الموقع شخصيًا للحصول على فكرة أفضل عن المواقع التي تفكر في شراء عقارات استثمارية فيها.
  •  استثمر مع حصتك في فرصة الشمال العقارية بموقع مميز في الرياض (ضمن مجمع مكاتب إدارية في حي العارض على طريق الأمير سعود بن جلوي)

شركة الشمال العقارية

من خلال استثمارك معنا ستتجنب مخاطر الاستثمار العقاري وتحصل على استثمار عقاري آمن بعوائد مضمونة.

 

المخاطر التشريعية (Legislative risk)

يمكن أن تتغير القوانين واللوائح مع مرور الوقت وتؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات واستثماراتك، فيما يلي بعض الأمثلة عن هذه التغييرات:

 

  • تغييرات في قوانين المستأجرين: يمكن أن تجعل التغييرات في قوانين المستأجرين من الصعب رفض المتقدمين أو إجراء عمليات الإخلاء عند الضرورة.
  • زيادة ضريبة العقار: يمكن أن تؤدي زيادة ضريبة العقار إلى تقليل أرباحك وتؤثر سلبًا على تدفق النقد.
  • قوانين التحكم في الإيجار: يمكن أن تحد قوانين التحكم في الإيجار من مقدار ما يمكن للمالكين زيادة الإيجار سنويًا لتغطية النفقات المتزايدة.
  • التغييرات في قواعد التنظيم: قد تحدد التغييرات في قواعد التنظيم أنواع العقارات أو الإيجارات معينة، مثل حظر استخدام العقار كإيجار قصير الأجل.

 

لتجنب هذا النوع ننصحك بأن تبقى على اطلاع دائم بهذه التغييرات، ويمكنك ذلك من خلال:

  • متابعة آخر الأخبار في سوق الاستثمار العقاري.
  • تنويع استثماراتك لتقليل خطر التغيرات في القوانين المحلية.
  • معرفة قانون الاستثمار المحدث من وزارة الاستثمار في السعودية.

 

مخاطر الملكية (Property risks)

الحالة المادية للعقار نفسه هي عامل من مخاطر الاستثمار العقاري يجب أخذه في الاعتبار. 

قد يكون لدى العقارات عيوب خفية أو تتطلب إصلاحات واسعة النطاق يمكن أن تؤدي إلى تكاليف غير متوقعة ومكلفة.

حتى إذا بدا العقار رائعًا على السطح، فقد تكون هناك مشكلات هيكلية كامنة في الأساس أو السقف أو السباكة أو الأنظمة الكهربائية. 

إذا لم تعالج هذه المشاكل، يمكن أن تتفاقم هذه المشكلات وتؤدي إلى إصلاحات أكثر تكلفة في وقت لاحق.

 

نصيحة شركة حصتك لتجنب هذه المخاطر تتمثل في:

  • الاستعانة بمدقق محترف قبل شراء عقار يساعدك في تقليل هذا الخطر.
  • يمكنك التفاوض مع البائع في حال وجود مشاكل هيكلية كبيرة لإصلاحها أو الانسحاب من الصفقة.
  • الاستثمار مع شركة حصتك في فرصة عمارة العارض الذي تم ترميمه سابقًا بأجود الأدوات وتم تقسيمه إلى 15 وحدة في 3 طوابق ونصف الطابق.

شركة عمارة العارض

خطر التدفق النقدي السلبي (Negative cash flow risk)

أحد الأهداف الرئيسية للاستثمار العقاري هو توليد تدفق نقدي إيجابي، حيث يتجاوز دخل الإيجار النفقات المتعلقة بامتلاك العقار وصيانته. 

يحدث خطر التدفق النقدي السلبي عندما يبالغ المستثمر في تقدير دخل الإيجار للعقار أو يقلل من تقدير النفقات مثل الصيانة وضرائب العقار والتأمين والإصلاحات غير المتوقعة. 

كما يمكن أن يؤدي هذا التناقض إلى نقص مالي يؤثر على ربحية الاستثمار.

لذلك حتى تتجنب هذا الخطر ننصحك بـ:

  • تأكد من حساب جميع نفقاتك بدقة قبل شراء عقار.
  •  احتفظ بمخزون نقدي في حالة كانت نفقاتك أعلى من المتوقع.
  • فكر في رفع الإيجار إذا لم تكن تكسب ما يكفي.

 

خطر الشواغر (Vacancy risk)

خطر الشواغر يتمثل بوجود وحدة إيجارية فارغة وعدم وجود دخل من ذلك العقار بينما لا يزال عليك دفع الرهن العقاري والضرائب والتأمين والمرافق وتكاليف الصيانة.

لا يمكن تجنب بعض الشواغر بين المستأجرين، ولكن فإن معدل الشواغر الإجمالي المرتفع هو خطر رئيسي يمكن أن يضر بأرباح استثمارك.

للتقليل من خطر الشواغر يمكنك القيام بما يلي:

 

  • قم بتعيين إيجارك بأسعار تنافسية لجذب مستأجرين ذوي جودة. 
  • قم ببناء علاقات إيجابية مع المستأجرين الحاليين لتشجيع تجديد عقود الإيجار. 
  • في اللحظة التي تتلقى فيها إشعارًا بالانتقال، ابدأ في التسويق للحصول على مستأجر جديد لملء الشاغر بسرعة.

 

مخاطر المستأجرين (Tenant risk)

يمكن أن تستمر العقارات المشغولة في طرح المخاطر، مما يؤدي إلى زيادة الضغط والتكاليف. تشمل هذه المخاطر المستأجرين الذين قد:

  • يتلفون عقارك.
  • يتأخرون في دفع إيجار المنزل.
  • يهملون الإبلاغ عن مشاكل الصيانة.
  • يحتفظون بساكنين غير مصرح بهم.
  • ينتهكون اتفاقية الإيجار بطرق أخرى.

 

يبدأ حماية استثمارك من خلال فحص المستأجرين، يمكن أن يساعد تحديد موثوقية المستأجر من خلال:

  • التحقق من الخلفية والائتمان في منع العديد من المشكلات قبل حدوثها. 
  • يجب أن تكون اتفاقية الإيجار القوية التي تحدد المسؤوليات والعقوبات عن الانتهاكات أيضًا جزءًا من استراتيجية تخفيف المخاطر الخاصة بك.

 

المخاطر المالية (Financial risks)

يقترض العديد من المستثمرين العقاريين المال لتمويل استثماراتهم، في حين أن هذا الرافعة المالية يمكن أن يساعدك على زيادة العوائد.

إلا أنه يحمل أيضًا مخاطر، إذا لم يولد العقار دخلًا كافيًا لتغطية مدفوعات الرهن العقاري، فقد يؤدي ذلك إلى خسائر مالية أو حتى الحجز على العقار. 

كما يمكن أن تؤثر التغيرات في أسعار الفائدة أيضًا على تكلفة دينك وتدفق نقدك.

 

لإدارة هذا الخطر ننصحك بالقيام بالآتي:

 

  • اقترض فقط بقدر ما يمكنك سداده.
  • احتفظ ببعض النقد للطوارئ.
  • استعد للتغيرات في أسعار الفائدة.

 

خطر السيولة (Liquidity risk)

يعتبر المستثمرون الاستثمارات العقارية غير سائلة لأنهم لا يمكنهم تحويلها بسهولة إلى نقد. 

قد يستغرق بيع عقار عدة أشهر أو حتى سنوات، اعتمادًا على الظروف السوقية. 

لذلك يمكن أن يكون هذا النقص في السيولة مشكلة إذا كنت بحاجة إلى الوصول السريع إلى رأس مالك أو كنت ترغب في تنويع استثماراتك.

 

حتى تحمي نفسك من هذا الخطر شركة حصتك تقدم لك هذه النصائح الذهبية:

 

احتفظ بمخزون نقدي في حسابات يمكن الوصول إليها بسهولة وفكر في التنويع مع استثمارات سائلة أخرى.

 

خطر المستوى العقاري (Asset-level risk)

يمكن أن يؤدي التركيز على عقار واحد أو عدد صغير من العقارات إلى تعريضك لخطر المستوى العقاري. 

إذا حدث خطأ ما في ذلك الأصل، مثل كارثة طبيعية أو مشكلة كبيرة في المستأجر، فقد يؤثر ذلك على محفظة استثمارك بأكملها.

 

لتجهيز نفسك لهذا الخطر عليك اتباع هذه النصائح من شركة حصتك:

  • خصص المال للإصلاحات وتأكد من أن لديك تغطية تأمينية. 
  • يمكن أن يساعد شراء عقارات جديدة أيضًا في تقليل الإصلاحات الكبرى.
  • يمكن أن يساعد التنوع عبر العديد من العقارات والمواقع في تقليل المخاطر.

 

إذا كنت مهتمًا في شراء العقارات اون لاين (online) اقرأ المزيد عن شراء العقارات عبر الإنترنت

شراء العقارات عبر الإنترنت

مجالات منخفضة مخاطر الاستثمار العقاري في السعودية

يوجد العديد من المجالات ذات مخاطر الاستثمار العقاري المنخفضة كـ شراء وإيجار العقارات، مرورًا بـ الاستثمار في نفس العقار، وصولًا إلى شركات صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، و مجموعة الاستثمار العقاري (REIG).

حقيقًة، لا يوجد شيء مثل خيار خالٍ تمامًا من المخاطر في الاستثمار العقاري، ولكن يمكن أن تكون بعض الاستراتيجيات أقل خطورة من غيرها. 

إذا كنت ترغب في تقليل المخاطر في استثماراتك العقارية، فإليك بعض المجالات التي يجب أن تأخذها في الاعتبار:

 

شراء وإيجار العقارات (Buy and hold rental properties)

 

يعد شراء عقار وإيجاره على المدى الطويل أحد أكثر الأساليب الكلاسيكية منخفضة المخاطر. 

تتمثل الفكرة في العثور على عقار في موقع رائع ثم جمع دخل الإيجار من المستأجرين. 

سيمنحك ذلك تدفق نقدي ثابت، وإذا اخترت بذكاء، يمكن أن يرتفع قيمة العقار مع مرور الوقت.

 

الاستثمار في نفس العقار

 

هذه استراتيجية رائعة للبدء في أول عقار استثماري لك. 

يمكنك شراء عقار متعدد الوحدات صغير، مثل دوبلكس أو تريبلكس، والعيش في إحدى الوحدات، وتأجير الوحدات الأخرى. 

يساعدك ذلك في تعويض تكاليف معيشتك بدخل الإيجار ويؤدي أيضًا إلى بناء حقوق الملكية في العقار.

 

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

 

شركات صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات تمتلك وتشغل عقارات مدرة للدخل. 

من خلال الاستثمار في REIT، أنت تشتري أسهمًا من مجموعة من العقارات التي يديرها محترفون. 

تعد REITs مصدراً سائلاً للتعرض العقاري، ويعتبرها العديد من المستثمرين خيارًا منخفض المخاطر نسبيًا مقارنة بملكية العقار المباشرة.

 

مجموعة الاستثمار العقاري (REIG)

 

تقوم مجموعة الاستثمار العقاري (REIG) بتجميع رأس مال المستثمرين للحصول على وإدارة مجموعة من عقارات الإيجار. 

الفرق هو أن REIG تكون أكثر عملية، ويمكن للمستثمرين المشاركة بنشاط في اتخاذ القرار بشأن العقارات التي تشتريها المجموعة. 

يمكن أن يوفر ذلك المزيد من التحكم والمسؤولية مقارنة باستثمار REIT السلبي.

 

مخاطر الاستثمار العقاري

ختامًا، لقد استكشفنا العديد من التحديات، من التقلبات السوقية إلى مشاكل العقارات المحددة، مع التركيز على أهمية وضع استراتيجية لإدارة هذه المخاطر والتخفيف منها بشكل فعال.

لاحظ أن النجاح في العقارات لا يتعلق بتجنب المخاطر، بل بالملاحة بها بمهارة. يتضمن ذلك إجراء التدقيق المالي الشامل، والاطلاع على اتجاهات السوق والتغييرات التشريعية، واعتماد نهج استباقي لإدارة العقارات والعلاقات مع المستأجرين.

كما يرى المستثمرون العقاريون الأكثر مهارة المخاطر كفرص للتعلم والنمو، وصقل استراتيجياتهم للنجاح على المدى الطويل. إن تبني هذه العقلية للتحسين المستمر سيضعك في مكانة جيدة في سوق العقارات.