سوق العقارات عبارة عن ماراثون! بحاجة لمتابعة وركض باستمرار لمواكبته وبالأخص في المملكة العربية السعودية، لذلك لا يمكن الاستغناء عن أدوات التحليل والتقييم المهني التي تضمن اتخاذ قرارات استثمارية ذكية ومدروسة.
ومن أبرز هذه الأدوات “التقييم العقاري”، الذي يتيح معرفة القيمة الحقيقية للعقار بناءً على معايير دقيقة وفحص ميداني وتحليل لظروف السوق.
سواء كنت مستثمراً عقارياً أو مشترياً لأول مرة أو حتى جهة تمويل، فإن فهم التقييم العقاري يُعد خطوة محورية نحو حماية استثماراتك وضمان تحقيق أقصى عائد ممكن منها.
في هذا المقال، نوضح لك كافة أنواع التقييم، فوائده، وشروطه في المملكة العربية السعودية، لتكتسب فهماً عميقاً يسهم في دعم قراراتك الاستثمارية.
التقييم العقاري هو تقدير قيمة عقار من خلال تقرير يُعدّه شخص مُرخّص له بذلك.
عند عرض عقار للبيع، من الضروري أن يتم تحديد ملاءمة سعره من قِبَل طرف غير مرتبط مباشرة بالصفقة العقارية. وهذا هو الهدف الرئيسي من تقرير التقييم.
يُعد المُقيّم التقرير بناءً على فحص ميداني شخصي، ودراسة لمبيعات عقارات مماثلة حديثة، واتجاهات السوق الحالية، وتفاصيل العقار. وتلعب العوامل التالية دورًا محوريًا في تحديد قيمة العقار:
⚫مساحة العقار
⚫حالته العامة
⚫تخطيطه الداخلي
⚫المرافق والخدمات المتوفرة فيه
من المهم الإشارة إلى أن التقييم يختلف عن الفحص العقاري. فبينما يُقدّر التقييم قيمة العقار، يركز الفحص على تقييم مفصّل للحالة المادية للممتلكات.
🧐 هل تبحث عن عقارات مدرّة للدخل وبتقييم عقاري عالي؟ اكتشف أهم العروض الاستثمارية في منصة حصتك أفضل منصة استثمار عقاري في السعودية
هناك أربعة أنواع رئيسية من تقارير التقييم التي قد تُطلب خلال عملية الحصول على قرض عقاري:
يُعد التقييم الكامل الطريقة الأكثر شيوعًا لتحديد قيمة المنازل العائلية، وغالبًا ما يُشار إليه باسم “التقرير 1004” (أو ten-oh-four)، نسبةً إلى رقم النموذج المستخدم.
وهذا النوع من التقييم هو ما يتخيله معظم الناس عند سماع مصطلح “تقييم المنزل”، لأنه يشمل فحصًا تفصيليًا لكل من الجزء الداخلي والخارجي للممتلكات، بالإضافة إلى تحليل العقارات المجاورة.
يتضمن التقييم الكامل المعلومات التالية:
يُعد المُقيّم تقريرًا شاملًا يحتوي على هذه التفاصيل، والذي يستخدمه المُقرض لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار.
يُعرف هذا النوع أيضًا باسم “تقييم القيادة بالسيارة” (Drive-by Appraisal)، حيث يركز فقط على الجزء الخارجي للعقار والمنطقة المحيطة به.
لكنه لا يقتصر على مجرد التوقف أمام العقار وتدوين بعض الملاحظات، بل يشمل أيضًا:
يُستخدم هذا النوع من التقييم غالبًا في حالات الرهن العقاري (Foreclosure) أو عند تحديد قروض حقوق الملكية (Home Equity Loans)، حيث يهدف إلى تقدير سريع لقيمة العقار.
على الرغم من أن تحليل القيمة الإيجارية يكون بنفس دقة التقييم الكامل، إلا أنه يختلف في الهدف، كما يوحي الاسم، يُستخدم هذا النوع لتقييم العقارات الاستثمارية المؤجرة، بدلاً من المنازل المخصصة للسكن العائلي.
في هذا التقييم، يعتمد المُقيّم على مقارنة العقارات المؤجرة المماثلة لتحديد الإيجار السوقي المناسب للعقار. تُؤخذ في الاعتبار العوامل التي تجعل العقار جذابًا للمستأجرين، مع ضمان أن يكون مبلغ الإيجار كافيًا لتغطية:
تزداد شعبية العقارات الاستثمارية في السوق العقاري، مما يوفر فرصًا كبيرة للمُقيّمين المتخصصين في تحليل القيمة الإيجارية، خاصة في المدن الناشئة.
يُعد تقرير سعر السمسار (Broker Price Opinion أو BPO) النوع الرابع من التقييم، ولكنه يختلف عن الأنواع الأخرى لأنه لا يُجرى عادةً بواسطة مُقيّم معتمد، بل يُقدمه أي متخصص عقاري (وسيط، سمسار، أو حتى مُقيّم).
يُعد تقرير BPO خيارًا جذابًا لمن يريدون تقديرًا سريعًا لقيمة العقار بتكلفة أقل من التقييم الكامل. ويُستخدم غالبًا في حالات:
يقدم التقرير رأيًا غير رسمي حول قيمة العقار، مما يجعله أسرع وأقل تكلفة، لكنه لا يتمتع بنفس الدقة المعتمدة في التقييمات الرسمية.
💡أفضل شركات تقنية عقارية في السعودية وأهم فرص الاستثمار في البروبتك المتاحة
يُستخدم تقرير التقييم من قِبَل العديد من المتخصصين في المعاملات العقارية، وكذلك من قِبَل جهات خارج القطاع العقاري.
وفيما يلي بعض الأسباب التي تجعل تقرير التقييم ضرورياً:
القيمة السوقية العادلة للعقار هي السعر الذي يرغب مشترٍ مُطّلع في دفعه لبيع العقار من بائع مُطّلع، دون أن يكون أي منهما تحت ضغط لإتمام الصفقة.
يستخدم المُقرضون التقييمات لتحديد قيمة العقار، مما يضمن ألا يتم إقراض مبلغ يتجاوز قيمته الفعلية.
يستطيع البائعون ووكلاؤهم استخدام التقرير لتحديد سعر عرض مناسب للعقار، بينما يمكن للمشترين التأكد من أن سعر الشراء معقول. كما يمكن استخدام التقرير أثناء المفاوضات.
تطلب العديد من المؤسسات المالية، خاصة تلك الخاضعة للتنظيم الحكومي، تقارير التقييم لضمان الامتثال للقوانين والإرشادات الإقراضية.
تُستخدم هذه التقارير في التخطيط المالي للممتلكات، وتقييم الضرائب العقارية، وتسوية حالات الطلاق.
يساعد التقرير المستثمر في اتخاذ قرار الشراء أو البيع أو الاحتفاظ بالعقار.
تعتمد شركات التأمين على تقارير التقييم لتحديد تكلفة استبدال العقار في حالة الخسارة.
يمكن تقديم تقرير المُقيّم كدليل في النزاعات العقارية، أو نزاعات نزع الملكية للمنفعة العامة، أو غيرها من القضايا القانونية.
كما ترى، فإن تقرير المُقيّم يُعدّ أداة حيوية للمشترين والبائعين والمقرضين والجهات الحكومية وشركات التأمين والوكلاء العقاريين.
يجب أن يتم التقييم من قبل مقيم معتمد وفق معايير دقيقة تضمن الموضوعية والشفافية، وأبرز هذه الشروط:
⚫الاعتماد المهني: الحصول على ترخيص من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
⚫المؤهلات العلمية: شهادة جامعية في تخصص ذي صلة بالتقييم العقاري.
⚫الخبرة العملية: خبرة لا تقل عن 5 سنوات مسجلة لدى الهيئة.
⚫الالتزام بالمعايير الدولية: تطبيق المعايير المهنية العالمية مع مراعاة العوامل المحلية.
⚫الحياد والشفافية: إجراء التقييم بموضوعية دون تحيز لأي طرف.
⚫التدريب المستمر: اجتياز الدورات المعتمدة من الهيئة.
⚫توثيق البيانات: إرفاق جميع المستندات المطلوبة وتوثيق مصادر التقييم.
⚫الجنسية: يشترط السعودية للممارسة الفردية، بينما يسمح لغير السعوديين بالعمل ضمن مكاتب مرخصة.
⚫الأخلاقيات المهنية: الالتزام بمعايير السلوك المهني والأخلاقي.
قد يستغرق التقييم ما لا يزيد عن 30 دقيقة أو بضع ساعات، ومن ثم، غالبًا ما يستغرق إعداد تقرير التقييم من بضعة أيام إلى أسبوع، وذلك حسب عوامل مثل حجم المنزل أو تعقيده، وعبء عمل المُقيّم أو جدوله الزمني، وتوقيت طلب صاحب العقار للتقييم.
في الختام، التقييم العقاري ركيزة أساسية لاتخاذ قرارات واعية تحمي أموالك وتوجه استثماراتك في الاتجاه الصحيح.
ولاكتشاف استثمارات وفرص عقارية ذات تقييم عالي للاستثمار ندعوك لاكتشاف منصة “حصتك” للاستثمار العقاري، التي تقدم لك أهم الفرص والعقارات السكنية والتجارية للاستثمار.
سجّل اليوم في حصتك، وابدأ استثمارك العقاري بثقة.
